如果升水率低于10% 则自持 新年土拍开盘仍将严格控制“面”的涨幅
本报记者李今后在京报道
2020年，北京的土地市场温度相当高，不仅卖出了一批优质地块，也让跌了三年的升水率攀升。随着无限量土地供应的增加，市场不禁要问，2021年北京的土地市场会不会“点火”。
2021年1月，北京出售了两处无限制的宅基地，一处在房山，另一处在石景山。前者受到很多房地产企业的好评，自持率11%。中海凭借主场优势拿下后者，升水率3.2%。值得注意的是，两块地块都是在限定费率模式下进行的，费率严格控制，不到10%会进入竞争和自持阶段。在这种模式下，业内预测未来北京土地市场将保持稳定。
自持比例竞争到11%
1月13日，北京新年第一场地球拍卖会上演。碧桂园、法华、金地商厦、首开竹总、钟君、平安等6家竞买人、7家房地产企业参与了此次土地拍卖。《华夏时报》记者了解到，北京2021年出售的第一块土地位于房山区陈宫街，这是一块无限竞争的土地。
据悉，该地块的初始价格为16.73亿元，初始底价约为17202元/平方米。此外，房山陈宫街的用地规模约为6.3万平方米，总建筑规模约为9.7万平方米。同时，上市文件显示，在这个项目中，商品房是为所有住宅用途而建的，经济适用房并不合适。
在拍卖现场，房价的竞争异常激烈。钟君带头安抚，然后其他房地产企业也投标。仅经过11轮招标，房山陈宫街地块的价格就达到了18.28亿元的上限。进入竞争和自持阶段后，金地商厦和碧桂园都举着标语牌。其中碧桂园三次标语牌，提供自持10%的条件，但最终选择停标。
最后，金地商业公司以18.28亿元的条件，11%的自持，成功将房山陈宫街地块收入囊中。总的来说，该地块的地价为9.3%，可售商品房和商品住宅的综合楼面价格为21426元/平方米。
近年来，房山的土地市场一直升温。经统计，《华夏时报》记者发现，2020年房山区共有3宗住宅用地交易，3宗住宅用地的地价超过30%。离房山陈宫街地块最近的项目是钟健京西银月，市场平均成交价约4万元/平方米。
至于二手房，壳牌研究院发布的数据显示，地块周边的二手房大多是2000年前的老小区，市场价在25000元/平米左右。“从地块的具体情况来看，交易底价已经为项目后续预留了一定的利润率，项目的容积率较低，还包含了一些商业用地，未来还有一定升值空间。”壳牌研究院的高级分析师潘浩认为是这样的。
不限价地块为土拍开场
如上所述，房山陈宫街地块不限。1月14日，石景山北新安棚户区改造地块正式启动，总用地面积约1.4公顷，总建筑规模约3.8万平方米。该地块吸引了中海和金茂两家房地产企业的竞争。
值得注意的是，石景山的北新安街区也是一个不限量的街区。
2016年，北京发布了“限定地价和竞争性房价”的土地出让方式，从而限定竞争性房价进入北京房地产市场。自2019年底以来，北京土地市场的有限竞争地块一直在减少，而无限价格地块逐渐占据了主流地位。
在过去三年，有限竞争室的高供应量导致房地产市场的库存略有增加。2019年底，无限土地供应量开始增加，2020年增加到226.5公顷，是有限竞争土地的4倍多。土地供应结构和土地流转的变化，再加上2021年北京两次土地拍卖都是无限地块，不禁引起业内对未来房价走势的思考。
但石景山北新安街区的交易过程也值得深思。《华夏时报》记者了解到，该地块本应在2020年12月份出售，但延期至2021年1月。2020年9月，中海收购了该地块周边的一个相邻小区。当时地块以底价出售。
但面对石景山北新安兄弟这个新推出的剧情，中海又加进了金茂作为竞争对手。在土地拍卖现场，金
次举牌，但最终放弃。最后，中海以17.9亿元的价格拿下了石景山北辛安不限价地块，溢价率则是3.2%。同时，该宗地块的可售商品住宅综合楼面价较高，为46727元/平米。与同区域的二手房销售均价相差无几。严格限制溢价率
2020年，北京土地市场可以用“火热”一词来形容，不仅多宗优质地块频出，成交楼面价更是创了5年以来的新高。北京中原发布的数据显示，2020年，北京住宅用地成交面积为618万平米，成交金额为1758亿元。成交楼面价为28466元/平米，同比上涨了23%。
此外，北京土地的溢价率也在下跌了3年后开始止跌回升，住宅用地的平均溢价率为15%，同比上涨6%。种种细节都显示，北京的土地市场出现了“小火苗”。2020年，北京的土地市场要求，溢价率达到了50%就转为竞自持。
而在2021年，北京新成交的地块则是溢价率不到10%便转为了竞自持，稳地价正在逐步落实。“北京的首场住宅用地土拍就采用了限地价的形式，限制土地溢价率过度上涨，控制市场热度。预计全年在无特殊事件影响的情况下，住宅用地市场将保持稳定。”潘浩对未来北京土地市场的发展态势做出了如此预测。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁